Chi tiết tin - Sở Xây dựng

 Khu vực cửa ngõ phía Bắc thành phố Đồng Hới được xác định từ khu vực hàng rào phía Tây Bắc sân bay Đồng Hới đến cầu Chánh Hòa. Đây là khu vực có nhiều tiềm năng về quỹ đất để định hướng phát triển đô thị, có lợi thế về mặt cảnh quan tự nhiên để phát triển dịch vụ du lịch, là đầu mối của nhiều tuyến giao thông quan trọng phía Bắc thành phố Đồng Hới. Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhằm định hướng các khu chức năng trong khu vực như: Xây dựng các công trình điểm nhấn, công trình thương mại mang tính biểu tượng, cửa hàng giới thiệu sản phẩm của địa phương, công viên, khu nhà ở (biệt thự, chung cư, liền kề) kết hợp các công trình công cộng như nhà văn hóa, nhà trẻ, trường học, công trình thương mại, hành chính, văn phòng cho thuê, vui chơi giải trí,.v.v... để hình thành đầu mối sầm uất, gắn kết với các khu vực dân cư đô thị hiện có.

Quy hoạch phân khu Khu vực cửa ngõ phía Bắc thành phố Đồng Hới tỷ lệ 1/2000 được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 10/01/2017, với một số nội dung chính như sau:

1. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu

Khu vực lập quy hoạch phân khu Khu vực cửa ngõ phía Bắc thành phố Đồng Hới, thuộc xã Lý Trạch và xã Nam Trạch huyện Bố Trạch, được xác định như sau:

- Phía Tây cách đường sắt Bắc Nam từ 250 đến 350m;

- Phía Bắc giáp cầu Chánh Hòa và sông Dinh;

- Phía Đông giáp ruộng lúa và khu dân cư thôn 6 xã Lý Trạch;

- Phía Nam giáp ruộng lúa, khu dân cư cũ thôn 10 xã Lý Trạch và ranh giới xã Lộc Ninh.

2. Diện tích khu vực lập quy hoạch: 740ha (trong đó xã Lý Trạch: 649,79ha, xã Nam Trạch 90,21ha).

3. Quy mô dân số:

- Hiện trạng dân số khu vực lập quy hoạch có khoảng 1.100 hộ dân sinh sống, dân số khoảng 4.500 người.

- Quy mô dân số dự báo để tính toán các chỉ tiêu quy hoạch, định hướng phát triển các chức năng sử dụng đất cho khoảng 14.000 người.

4. Tính chất quy hoạch: Quy hoạch phân khu Khu vực cửa ngõ phía Bắc thành phố Đồng Hới nhằm tổ chức khu đô thị gồm các khu chức năng: Công trình công cộng, văn hóa, công trình thương mại, công trình hành chính, nghỉ ngơi, dịch vụ, nhà ở (nhà lô phố, nhà vườn, biệt thự, chung cư), các công viên, cây xanh - thể dục thể thao; công trình mang tính biểu tượng khu vực đầu cửa ngõ thành phố; tổ chức hệ thống giao thông đầu mối quan trọng vào thành phố. Đồng thời quy hoạch chỉnh trang khu dân cư hiện có thuộc xã Lý Trạch và xã Nam Trạch. Trong đó chủ yếu định hướng phát triển đô thị theo mô hình đô thị du lịch, sinh thái; ưu tiên phát triển các loại hình dịch vụ du lịch và tổ chức các khu ở mới theo hình thức nhà vườn, biệt thự sinh thái mật độ thấp gắn với các không gian xanh tự nhiên trong khu vực.

5. Quy hoạch phân khu chức năng và tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

5.1.  Phân khu chức năng:

- Khu vực cửa ngõ phía Bắc thành phố Đồng Hới được chia làm 5 phân khu bằng ranh giới xã phường, các tuyến giao thông chính và trên cơ sở đặc điểm, tính chất, định hướng phát triển từng khu. Mỗi phân khu được bố trí các chức năng sử dụng đất công cộng tương đương với một đơn vị ở cấp tiểu khu.

+ Khu vực 1: Nằm về phía Bắc khu vực quy hoạch thuộc xã Nam Trạch, tiếp giáp với xã Đại Trạch, có diện tích khoảng 90,21ha. Khu vực này có hai mặt tiếp giáp với Sông Dinh và một mặt tiếp giáp với Khe Giao, có lợi thế về cảnh quan sông nước; định hướng phát triển các điểm dịch vụ du lịch, đất ở sinh thái và bố trí một số công trình tạo điểm nhấn cảnh quan cho cửa ngõ phía Bắc khu vực quy hoạch.

+ Khu vực 2: Là khu vực thuộc địa bàn xã Lý Trạch, có diện tích  khoảng 147,76ha; toàn bộ ranh giới phía Bắc khu vực tiếp giáp sông Dinh, phía Nam tiếp giáp với trục đường Tỉnh lộ 567, là khu vực đầu mối giao thông giữa tuyến Quốc lộ 1, đường tránh Quốc lộ 1 và đường sắt Bắc Nam. Khu vực này có quỹ đất rộng để bố trí các cụm công trình dịch vụ du lịch, thương mại quy mô lớn và các khu biệt thực sinh thái ven sông; ngoài ra kết hợp tổ chức cảnh quan tạo điểm nhấn tại nút đầu mối giao thông trong khu vực.

+ Khu vực 3: Có diện tích khoảng 102,67ha, là khu vực tập trung đông dân cư hiện hữu. Khu vực này chủ yếu chỉnh trang khu dân cư hiện trạng và bố trí thêm quỹ đất dành cho đất ở mới và đất dịch vụ, thương mại, các công trình công cộng đảm bảo phục vụ cụm dân cư.

+ Khu vực 4: Có diện tích khoảng 172,71ha, khu vực này được xác định là khu trung tâm của toàn khu vực quy hoạch, với tính chất định hướng hình thành khu trung tâm hành chính và văn hóa, du lịch tương đương cấp phường trong tương lai. Tại đây, bố trí các khu đất công trình hành chính, quân sự, thương mại khu ở, cây xanh thể thao. Điểm nhấn cảnh quan của khu vực này là khu đất có diện tích 53,25ha với chức năng trồng hoa chuyên canh áp dụng công nghệ cao, vừa phục vụ sản xuất, kết hợp với du lịch sinh thái. Mặt khác, khu vực này nằm đầu phạm vi cất hạ cánh sân bay Đồng Hới, góp phần tạo điểm nhấn cảnh quan khi nhìn từ trên cao và phù hợp với yêu cầu về khống chế chiều cao xây dựng.

+ Khu vực 5: Có diện tích khoảng 226,65ha, có vị trí nằm về phía Tây đường Quốc lộ 1 và đường sắt Bắc Nam. Khu vực này kết nối giao thông không thuận lợi (chia tách với các khu vực khác bởi hệ thống đường sắt, đường tránh Quốc lộ 1), do đó chủ yếu phát triển đất ở dân cư mới và tổ chức các chức năng dịch vụ, công cộng đơn vị ở.

5.2. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:

- Một số khu vực lập quy hoạch có hiện trạng là khu dân cư cũ đã phát triển ổn định, việc tổ chức quy hoạch phải kết hợp hài hòa giữa chỉnh trang khu dân cư cũ và kết nối với tổng thể các khu chức năng trong đồ án quy hoạch.

- Tổ chức các khu chức năng trên nguyên tắc sử dụng, phát triển quỹ đất hợp lý, đảm bảo tính khả thi về kinh tế và hạn chế giải toả đền bù.

- Các điểm nhấn về kiến trúc tại các khu vực, vị trí quan trọng được tập trung tổ chức như: Các trục giao thông chính, trục Quốc lộ 1, trục tỉnh lộ kết nối Đông -Tây; trục cảnh quan ven Sông Dinh; khu vực đầu đường cất hạ cánh phía Tây Sân bay Đồng Hới và điểm nhấn cửa ngõ phía Bắc tại nút giao thông đường Quốc lộ 1 và đường tránh. Việc tổ chức không gian trên cơ sở hạn chế tác động đến các khu vực có cảnh quan đẹp, phát huy và khai thác được giá trị tự nhiên, sinh thái vốn có của khu vực.

- Định hướng phát triển một số khu vực theo mô hình đô thị sinh thái với các tiêu chí hiện đại, xanh, sinh thái gắn liền với phát triển bền vững. Phương án tổ chức cảnh quan chú trọng đến tỷ lệ phủ kín cây xanh trong khu vực, diện tích đất cây xanh khu vực lập quy hoạch là 201,62ha, chiếm 27,25% tổng diện tích. Các mô hình phát triển nhà ở mới chủ yếu là nhà vườn, biệt thự sinh thái có mật độ xây dựng thấp phù hợp với tính chất và cảnh quan khu vực.

- Chỉ giới xây dựng công trình: Phạm vi lập quy hoạch có mật độ dân cư hiện hữu cao, do đó việc quy định chỉ giới xây dựng sẽ không có sự đồng bộ và thống nhất trên các tuyến đường, chỉ giới xây dựng được xác định cụ thể theo các quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc đô thị, các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, các đồ án thiết kế đô thị riêng (sẽ được thiết lập sau khi đồ án phân khu này được phê duyệt).

- Chiều cao công trình,mật độ xây dựng được quy định phù hợp với tính chất và chức năng từng khu vực, một số chức năng chính được quy định như sau:

+ Khu dân cư chỉnh trang: Chiều cao tối đa 5 tầng, mật độ xây dựng tối đa 80%.

+ Khu ở mới kiểu biệt thự: Chiều cao tối đa 5 tầng, mật độ xây dựng tối đa 50%.

+ Công trình công cộng (trụ sở xã, nhà văn hóa, y tế, trường học, thương mại hỗn hợp...): Chiều cao tối đa 5 tầng, mật độ xây dựng tối đa 50%.

+ Đất dịch vụ thương mại và trung tâm hỗn hợp: Chiều cao tối đa 12 tầng, mật độ xây dựng tối đa 60%.

+ Đối với các công trình, dự án được xây dựng dưới phạm vi đường cất, hạ cánh của sân bay: Chiều cao công trình tuân thủ quy hoạch tĩnh không sân bay Đồng Hới đã được duyệt.

6. Quy hoạch sử dụng đất:

Với tổng diện tích khu vực lập quy hoạch là 740ha, trên cơ sở đánh giá hiện trạng, cơ cấu phân khu chức năng cho từng khu quy hoạch, bố trí các chức năng sử dụng đất như sau:

   7. Thiết kế đô thị:

7.1. Phạm vi ranh giới nghiên cứu lập thiết kế đô thị:

- Phạm vi thiết kế đô thị: Khu vực dọc 2 bên tuyến đường Quốc lộ 1, chiều dài toàn tuyến khoảng: 5,1km.

- Tổng diện tích khoảng: 100ha (có bản đồ phạm vi ranh giới kèm theo).

7.2 Cảnh quan đô thị dọc tuyến Quốc lộ 1 và các công trình điểm nhấn:

- Cảnh quan đô thị dọc trục đường:

+ Giải pháp cải tạo mặt đứng tổng thể toàn tuyến: Khu vực này chủ yếu là công trình nhà ở hiện có, do đó giải pháp chỉnh trang mặt đứng tuyến phố được đề xuất như đưa ra quy định đối việc cải tạo, xây mới; định hướng Minh họa về hình thức kiến trúc, các gam màu chủ đạo cho các công trình.

Nghiêm cấm các công trình sử dụng các gam màu quá đậm hoặc quá chói với tỉ lệ lớn trên mặt đứng hoặc không hài hòa với các công trình xung quanh. Quy định chiều cao công trình, chiều cao các tầng, độ vươn ban công, hình thức treo biển quảng cáo đối với các công trình.

+ Giải pháp trồng cây xanh trên trục đường:

Đối với hệ thống cây xanh hiện có cần rà soát, chọn lọc các cây tốt và phù hợp với định hướng quy hoạch và khí hậu địa phương; loại bỏ, thay thế các cây chậm phát triển, các cây ăn quả, cây không phù hợp.

Các loại cây xanh được chọn yêu cầu: Cây có thân cao, tán gọn gàng để tránh che lấp hoàn toàn công trình phía sau và ánh sáng của các công trình phản chiếu lên vỉa hè, lòng đường, tạo sự khang trang cho đô thị về đêm. Trồng đan xen cây xanh tạo bóng mát và cây xanh có hoa để tạo nên vẻ đẹp của đường phố khi chuyển mùa.

- Tổ chức cảnh quan và các công trình điểm nhấn:

+ Khu vực phía Đông Bắc của đồ án được chọn để tạo nên một điểm nhấn ở đầu cửa ngõ. Vị trí đặt công trình điểm nhấn đặt tại mũi phía Bắc của khu vực, nằm sát sông Dinh và có vị trí dễ quan sát khi đi trên cầu Chánh Hòa nhìn vào thành phố.

+ Thiết kế cảnh quan khu vực đầu mối giao thông giữa Quốc lộ 1, đường tránh và đường sắt Bắc Nam. Khu vực này tổ chức cây xanh cảnh quan kết hợp bố trí công trình như tượng đài, tranh hoành tráng hoặc các công trình mang tính biểu tượng của thành phố.

+ Định hướng tổ chức không gian cánh đồng hoa phía Đông Bắc khu vực lập quy hoạch.

8. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật:

8.1 Quy hoạch giao thông:

a. Giao thông đối ngoại:

- Đường sắt Bắc Nam qua khu quy hoạch có chiều dài khoảng 5.200m được giữ nguyên hướng tuyến và bố trí hành lang an toàn đường sắt theo quy định.

- Đường Quốc lộ 1 qua khu vực quy hoạch dài khoảng 5.200m được giữ nguyên hướng tuyến, bề rộng nền đường 32,0m.

- Đường tránh Quốc lộ 1 qua khu vực quy hoạch dài khoảng 2.800m được giữ nguyên hướng tuyến và bố trí đường gom, bề rộng nền đường 55,0m theo định hướng của quy hoạch chung thành phố Đồng Hới. Đối với các đoạn tuyến đi qua khu vực dân cư cũ, bề rộng nền đường 19,0m và bố trí hành lang an toàn mỗi bên rộng 12,5m.

- Tuyến đường Tỉnh lộ 567 hướng tuyến cơ bản bám theo đường cũ, quy hoạch mở rộng đường 30,0m đoạn từ đường tránh Quốc lộ 1 đến hết ranh giới quy hoạch. Đoạn từ đường Quốc lộ 1 đến đường tránh, quy hoạch tuyến đường rộng 15,0m nhằm hạn chế công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

b. Giao thông đối nội:

- Quy hoạch tuyến đường rộng 36,0m (mặt cắt A-A) phía Bắc nút giao giữa tuyến đường Quốc lộ 1 với tuyến đường tránh Quốc lộ 1. Đây là trục đường cửa ngõ phía Bắc kết nối đường Quốc lộ 1 vào khu trung tâm của khu vực quy hoạch;

- Quy hoạch tuyến đường rộng 36,0m (mặt cắt 5A-5A) phía Đông khu vực quy hoạch kết nối từ đường Quốc lộ 1 theo hướng Nam - Bắc. Đây là tuyến đường bao kết hợp làm trục cảnh quan, có tính kết nối các khu chức năng trong nội bộ khu quy hoạch với các khu vực bên ngoài;

- Quy hoạch tuyến đường rộng 22,5m (mặt cắt 7-7) và quy hoạch mở rộng tuyến đường phía Đông Nam Nghĩa trang Liệt sỹ Ba Dốc (mặt cắt 8-8) với chỉ giới quy hoạch rộng 19,0m. Đây là các tuyến đường kết nối đường Quốc lộ 1 vào khu trung tâm công cộng, thương mại của khu vực;

- Quy hoạch tuyến đường rộng 48,0m (mặt cắt 4-4) có hướng song song và cách tuyến Quốc lộ 1 khoảng 660m về phía Đông. Đây là trục chính trung tâm của khu quy hoạch kết hợp làm trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho khu vực, kết nối khu vực trung tâm hỗn hợp ở phía Nam với khu trung tâm thương mại tổng hợp và khu vực trồng hoa chuyên canh kết hợp tham quan, du lịch ở phía Bắc khu vực quy hoạch;

- Quy hoạch tuyến đường rộng 27,0m đấu nối từ đường Quốc lộ 1 ở phía Bắc khu vực quy hoạch. Đây là trục đường có tính chất liên khu vực, kết nối các khu chức năng trong nội bộ và với các khu dân cư cũ ở phía Đông khu vực quy hoạch;

- Tổ chức quy hoạch các tuyến đường giao thông nội bộ trong khu vực có bề rộng từ 12,0m đến 22,5m được quy hoạch theo hình thái hỗn hợp, phù hợp với điều kiện địa hình, bảo đảm kết nối các khu chức năng với nhau và kết nối với các tuyến giao thông đối ngoại thuận tiện, nhanh chóng.

8.2 Quy hoạch san nền và thoát nước mưa:

a. Quy hoạch San nền:

- Cao độ thiết kế san nền khống chế phù hợp với cao độ các tuyến đường giao thông. Tại các khu chức năng mới, cao độ thay đổi từ +5,50m đến +19,0m, độ dốc san nền trung bình khoảng 0,5%; tại các khu công cộng, khu dân cư hiện hữu, tôn trọng cao độ nền hiện trạng, chỉ san đắp cục bộ và tổ chức vuốt nối hợp lý. Hướng dốc san nền theo dạng phân tán, trong đó ưu tiên dốc thấp dần về phía ao hồ, sông suối hoặc các khu vực trũng thấp để thuận tiện thoát nước.

b. Quy hoạch thoát nước mưa:

Do địa hình phân bố rộng, cao độ địa hình thay đổi liên tục và bị chia cắt bởi sông suối, các khe, kênh mương, vì vậy lựa chọn hệ thống thoát nước dạng phân tán để giảm kích thước và độ sâu chôn cống thoát nước.

Hệ thống thoát nước được chia làm nhiều lưu vực, bám theo địa hình, tổ chức thoát nước tự chảy và thoát về hệ thống sông suối và các khe nước gần nhất.

Nước mưa được thu gom qua hệ thống giếng thu, hố ga đặt trên vỉa hè các tuyến đường giao thông rồi chảy theo các tuyến cống dọc thoát nước. Cống thoát nước sử dụng loại cống buy li tâm bằng BTCT để đảm bảo mỹ quan đô thị.

Toàn bộ khu vực quy hoạch được tổ chức thành 04 lưu vực thoát nước chính: Lưu vực 1 ở phía Bắc thoát về sông Dinh; lưu vực 2 ở phía Tây thoát về khe Giao; lưu vực 3 ở phía Đông Nam thoát về suối chảy qua cầu Lâm Sinh và lưu vực 4 ở khoảng giữa khu vực quy hoạch thoát về suối chảy qua cầu Ba Dốc.

8.3 Quy hoạch cấp nước:

- Nguồn nước: Nước cấp cho khu vực quy hoạch được lấy từ tuyến ống cấp nước F200 hiện có của thành phố Đồng Hới đi dọc đường Quốc lộ 1. Bố trí các điểm khởi thủy trên đường ống đảm bảo yêu cầu cấp nước cho từng khu vực.

- Mạng lưới cấp nước:

Từ đường ống F200 hiện có, bố trí các tuyến ống phân phối F150, F100 tạo thành mạng lưới vòng đảm bảo cung cấp nước an toàn, liên tục cho khu vực quy hoạch. Xây dựng các tuyến ống nhánh F80÷F100 đấu nối với các tuyến ống phân phối để phục vụ cấp nước đến từng khu chức năng.

Hệ thống cấp nước cứu hỏa bố trí đi chung với hệ thống cấp nước sinh hoạt. Các họng cứu hỏa được bố trí trên các đường ống có đường kính tối thiểu F100 tại các vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông và dọc theo các tuyến ống với khoảng cách từ 150m÷200m.

8.4 Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

a. Thoát nước thải:

- Hệ thống cống thoát nước thải được xây dựng dọc theo vỉa hè các tuyến đường giao thông, thu gom nước thải từ các khu chức năng thoát tự chảy về các trạm bơm nâng cốt:

+ Trạm bơm số 1 tại khu vực đất công viên (lô đất có ký hiệu CX2), phía Bắc khu quy hoạch có công suất 500m³/ng.đêm;

+ Trạm bơm số 2 tại khu vực đất chợ (lô đất có ký hiệu CH), phía Đông Bắc khu quy hoạch có công suất 300 m³/ng.đêm;

+ Trạm bơm số 3 tại khu vực đất cây xanh (lô đất có ký hiệu NN thuộc khu vực 3), phía Đông khu quy hoạch có công suất 300 m³/ng.đêm.

+ Trạm bơm số 4 tại khu vực đất cây xanh (lô đất có ký hiệu CV14), phía Tây Nam khu quy hoạch có công suất 200 m³/ng.đêm.

- Bố trí các tuyến cống áp lực có đường kính D200 dẫn nước thải từ các trạm bơm nâng cốt về trạm xử lý nước thải đặt tại khu vực trồng hoa chuyên canh (lô đất có ký hiệu NN thuộc khu vực 4), công suất trạm xử lý 3.000 m³/ng.đêm. Các tuyến cống thoát nước thải tự chảy có đường kính từ D300÷D500.

b. Thu gom chất thải rắn:

Chất thải rắn, rác thải sinh hoạt từ các khu chức năng được thu gom về các điểm tập kết rác thải theo quy định, sau đó được vận chuyển về khu xử lý rác chung của thành phố Đồng Hới.

8.5 Cấp điện:

- Nguồn điện: Nguồn điện cấp cho khu vực quy hoạch được đấu nối từ trạm biến áp 110/22KV-2x25MVA khu vực Bắc Đồng Hới nằm ở phía Nam khu quy hoạch và Trạm E2 Đồng Hới thông qua tuyến đường dây 22KV hiện có dọc theo Quốc lộ 1.

Tổng nhu cầu công suất cấp điện: 12MVA.

- Lưới điện:

+ Lưới điện phân phối: Sử dụng lưới điện phân phối 22kV. Xây dựng mới các tuyến điện đi ngầm 22kV xuất tuyến từ trạm biến áp 110/22kV-2x25MVA khu vực Bắc Đồng Hới và Trạm E2 Đồng Hới tạo thành các mạch vòng.

+ Các trạm biến áp có công suất từ 320KVA÷400KVA, sử dụng loại trạm treo trên cột hoặc trạm hợp bộ đặt ngoài trời tùy theo từng vị trí đặt trạm để phù hợp với tính chất từng khu chức năng.

+ Đường dây 22kV hiện có đi nổi dọc đường Quốc lộ 1 về lâu dài sẽ được hạ ngầm để đảm bảo mỹ quan đô thị.

-   Hình thành các xa lộ thông tin có tốc độ cao trên cơ sở hội tụ công nghệ giữa viễn thông, tin học và truyền thông.

-   Xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng thông tin có công nghệ hiện đại, có độ bao phủ rộng khắp toàn khu vực với dung lượng lớn, tốc độ và chất lượng cao, hoạt động hiệu quả, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu khai thác của người dân, làm nền tảng cho việc ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

-   Mạng ngoại vi: Xây dựng các tuyến cáp thông tin đi ngầm dọc theo vỉa hè các tuyến đường giao thông, cung cấp đến cho từng khu chức năng. Phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ như: mạng Iternet băng thông rộng ADSL, truyền hình cáp, mạng không dây,...