Chi tiết tin - Sở Xây dựng

 1. Phạm vi, ranh giới lập điều chỉnh quy hoạch.

Khu vực lập điều chỉnh quy hoạch là toàn bộ phạm vi đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, thuộc địa giới hành chính các xã Hải Ninh - huyện Quảng Ninh, Hồng Thuỷ - huyện Lệ Thuỷ và có ranh giới được xác định như sau:

- Phía Tây Bắc giáp tuyến đường liên xã nối Quốc lộ 1 từ Gia Ninh đi Hải Ninh;

- Phía Đông Bắc giáp Biển Đông;

- Phía Đông Nam giáp với rừng phi lao và khu vực nuôi trồng thủy sản;

- Phía Tây Nam giáp Quốc lộ 1 (đường tránh lũ). 

2. Quy mô đất đai: Khu vực lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết có diện tích 1.976,5 ha.

3. Tính chất của khu vực lập điều chỉnh quy hoạch.

Khu vực lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết có tính chất là Khu du lịch nghỉ dưỡng, thể thao và giải trí cao cấp.

4. Mục tiêu.

- Trên cơ sở đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng, thể thao giải trí và dân cư tại xã Hải Ninh và xã Hồng Thuỷ, tỉnh Quảng Bình, tỷ lệ 1/5000; đồ án Quy hoạch chi tiết Khu du lịch nghỉ dưỡng, thể thao, thương mại và giải trí cao cấp FLC, tại xã Hải Ninh và xã Hồng Thuỷ, tỉnh Quảng Bình và 09 chủ trương đầu tư đã được UBND tỉnh chấp thuận cho các dự án trong khu vực quy hoạch, thực hiện việc điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết nhằm đảm bảo bố trí các khu chức năng phù hợp với đồ án quy hoạch chung và các chủ trương đầu tư nhằm hình thành một Khu du lịch nghỉ dưỡng, thể thao, thương mại và giải trí cao cấp mang tầm Quốc gia và Quốc tế; cung cấp những dịch vụ du lịch chất lượng cao, có bản sắc riêng, hướng tới sự hòa hợp giữa con người và thiên nhiên, một không gian sống thân thiện với môi trường, phát triển du lịch bền vững, đáp ứng xu hướng phát triển kinh tế xã hội và nhu cầu ngày càng cao của người dân cũng như du khách.

- Đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết là cơ sở pháp lý cho việc quản lý hoạt động xây dựng cũng như triển khai các dự án đầu tư xây dựng các hạng mục công trình trong khu vực quy hoạch.

5. Quy mô dân số.

Dự kiến Khu du lịch nghỉ dưỡng, thể thao, thương mại và giải trí cao cấp FLC tại xã Hải Ninh và Hồng Thủy khi đi vào hoạt động có sức chứa tối đa khoảng 17.000 người/ngày, khách lưu trú tại khu nghỉ dưỡng khoảng 1.000 người/ngày.

6. Tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan.

- Các điểm cửa ngõ: là các điểm tiếp cận vào khu du lịch, gồm 4 điểm chính: 1 điểm tiếp cận với đường tránh lũ phía Tây Nam, 2 điểm tiếp cận với tuyến đường liên xã phía Tây Bắc và 1 điểm từ tuyến đường liên xã phía Đông Bắc của khu vực quy hoạch. Các điểm cửa ngõ đều được bố trí các công trình điểm nhấn, thiết kế ấn tượng, sinh động tạo dấu ấn mạnh về thị giác cho khách du lịch.

- Các khu thương mại dịch vụ: Bố trí trải đều và bám theo các tuyến đường ở ranh giới phía Đông Nam, phía Tây Bắc và tại khu vực ven biển bao gồm:

+ Các khu biệt thự nghỉ dưỡng: Tổ chức theo dạng cụm, bao quanh và đan xen bởi hệ thống cây xanh - mặt nước và được kết nối bởi hệ thống giao thông uốn lượn mềm mại, tạo thành các không gian nghỉ ngơi sinh thái thấp tầng ven biển.

+ Các khu nghỉ dưỡng thấp tầng kết hợp kinh doanh: Tổ chức hai bên các tuyến đường ở ranh giới phía Đông Nam và phía Tây Bắc, tạo không gian dẫn hướng từ đường Quốc lộ 1 vào trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

+ Khu khách sạn: là không gian nghĩ dưỡng cao cấp, tích hợp các chức năng vui chơi giải trí, nhà hàng, phòng tập gym…dịch vụ đa năng, kết hợp hệ thống không gian sân vườn, đường dạo, bể bơi, tiểu cảnh, vòi phun nước…tạo ra sự sinh động cho tổng thể; được bố trí tiếp giáp khu bãi cát ven biển tại khu vực phía Đông Bắc, trong khu vực này xây dựng các công trình quy mô lớn tạo điểm nhấn về không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực.

- Các không gian công cộng:

+ Khu hội nghị hội thảo (CC02): Là không gian diễn ra các sự kiện hội nghị hội thảo trong nước và quốc tế. Được bố trí gần với khu khách sạn tạo ra sự thuận lợi cho các đoàn khách hội thảo kết hợp du lịch.

+ Quảng trường thương mại, dịch vụ, du lịch (QT): Bố trí giáp với khu khách sạn và khu hội nghị hội thảo; là không gian tổ chức các sự kiện văn hóa du lịch, không gian cho các hoạt động trưng bày và bán các sản phẩm địa phương, đồ lưu niệm cho khách du lịch, các hoạt động chợ đêm, nghệ thuật đường phố và lễ hội.

+ Không gian dịch vụ công cộng, tiện ích: Gồm các công trình Clubhouse, cà phê, nhà hàng, y tế, bưu điện, cho thuê trang thiết bị du lịch, phương tiện di chuyển, các trung tâm thể dục thẩm mỹ, các đại lý du lịch, thông tin du lịch…. bố trí tại trung tâm các khu biệt thự nghỉ dưỡng hoặc các điểm giao thông thuận tiện phục vụ khách du lịch.

- Công viên vui chơi giải trí (CV): Bố trí tại khu vực cửa ngõ phía Tây Nam, tiếp giáp với đường Quốc lộ 1; là không gian vui chơi giải trí với các trò chơi đu quay, tầu siêu tốc…; không gian xanh phù hợp cho các hoạt động picnic, nghỉ ngơi cho khách du lịch. Công viên không chỉ là địa điểm cho khách du lịch mà chính người dân địa phương khu vực lân cận có thể được hưởng các tiện ích từ không gian này đem lại.

- Vườn thú (VT): Bố trí tại trung tâm khu vực quy hoạch. Đây là không gian tham quan khám phá các loại động vật; nghiên cứu, giáo dục ý thức về bảo vệ hệ sinh thái, thiên nhiên và môi trường.

- Rừng phòng hộ (RPH): Là khu vực không thuộc dự án, được bảo tồn theo quy hoạch rừng, đồng thời phát huy giá trị của khu vực này như là không gian khám phá giá trị thiên nhiên, giáo dục ý thức về hệ thực vật, môi trường. Rừng phòng hộ không chỉ đóng góp về mặt cảnh quan cho khu vực mà còn là “Lá phổi xanh” điều hòa khí hậu cho khu du lịch.

- Khu dự trữ thể thao (DTTT): Với địa hình đặc trưng là các cồn cát, đồi cát xen lẫn với phi lao, tràm, là khu vực giàu tiềm năng để tổ chức các loại hình giải trí thể thao trong tương lai. Trước mắt, khu dữ trữ có thể được khai thác cho các hoạt động cắm trại, dã ngoại, trượt cát, mô tô địa hình…

- Khu vực dự trữ phát triển (DTPT): Loại đất dùng để đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai, dự kiến là đất thương mại dịch vụ và thể thao.

- Bãi cát ven biển (BC): Là bãi cát tự nhiên ven biển dài 5,2km, chiều rộng ≥100m là không gian sinh hoạt cộng đồng, không gian lý tưởng cho các hoạt động vui chơi, thể thao, giải trí và nghỉ dưỡng phong phú: Bóng chuyền bãi biển, tắm biển, lướt sóng, dù lượn…các sự kiện tổ chức trên bãi biển.

- Trong phạm vi 100m tính từ đường mực nước triều cao trung bình nhiều năm về phía đất liền không được phép xây dựng công trình.

- Trong khu vực quy hoạch phát huy và bảo tồn các giá trị cảnh quan thiên nhiên hiện hữu: rừng phòng hộ, bãi cát, các rạch nước…làm yếu tô chủ đạo cấu thành cảnh quan chính. Tạo lập cấu trúc không gian mở lấy mặt nước, cây xanh làm chủ đạo để thiết lập hệ thống không gian xanh cho khu du lịch. Hệ thống mặt nước cây xanh được tổ chức thành tuyến liên tục dựa trên việc phát triển các rạch nước hiện trạng, các tuyến này sẽ mở ra các không gian mặt nước lớn là các hồ nước, kết hợp với khu vực cây xanh hai bên tạo ra không gian mở, biến đổi phong phú mềm mại tương trợ cho cảnh quan khu vực. Hệ thống cây xanh được trồng thành nhiều lớp: tầng cao, tầng trung, cây bụi, vườn hoa và thảm cỏ.

7. Quy hoạch sử dụng đất.

Tổng diện tích của khu vực lập điều chỉnh quy hoạch là 1.976,53ha, trong đó bao gồm: 10 dự án thành phần, đất rừng phòng hộ, đất nghĩa trang và đất bãi cát ven biển, cụ thể:

- Dự án 1 “Trung tâm hội nghị, khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng FLC Quảng Bình” diện tích 94,74ha.

- Dự án 2 “Khu biệt thự nghỉ dưỡng FLC Hải Ninh”, diện tích 94,17ha.

- Dự án 3 “Khu biệt thự sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Hải Ninh”, diện tích 74,9ha.

- Dự án 4 “Khu biệt thự sinh thái và nghỉ dưỡng FLC Faros”, diện tích 92,23ha. Trong đó có phần đất hành lang an toàn đường bộ - là phần đất rộng 15m từ chỉ giới đường đỏ phía Tây Bắc của tuyến đường quy hoạch rộng 36m (đường tỉnh 565) vào phía trong khu vực dự án. Phần đất thuộc hành lang an toàn đường bộ do UBND tỉnh quản lý. Việc quản lý, khai thác sử dụng trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.

- Dự án 5 “Công viên động vật hoang dã FLC Quảng Bình của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC”, diện tích 16,11ha.

- Dự án 6 dự kiến là dự án “FLC Quảng Bình Golf Links”, diện tích 249,45ha.

- Dự án 7 “Công viên, thể thao mạo hiểm FLC Quảng Bình của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC”, diện tích 454ha.

- Dự án 8 “Công viên, thể thao mạo hiểm FLC Faros Quảng Bình”, diện tích 357,28ha.

- Dự án 9 “Khu Biệt thự nghỉ dưỡng FLC Hải Ninh 2”, diện tích 20,4ha.

- Dự án 10 “Đầu tư xây dựng Công trình Club House”, diện tích 3,53ha.

- Đất rừng phòng hộ, diện tích 458,89ha.

- Đất nghĩa trang, diện tích 0,57ha.

- Đất bãi cát ven biển, diện tích 60,09ha.

- Đất đường giao thông cắt qua rừng phòng hộ, diện tích 0,17ha.

Bảng tổng hợp sử dụng đất của toàn bộ khu vực lập điều chỉnh quy hoạch

(Chi tiết thống kê diện tích từng dự án và toàn bộ khu vực quy hoạch xem bản đồ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất kèm theo).

8. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

8.1. Quy hoạch san nền và thoát nước mưa.

8.1.1. Nguyên tắc thiết kế:

- Trên cơ sở địa hình tự nhiên hạn chế tối đa khối lượng đào đắp.

- Phân chia các lưu vực thoát nước mưa hợp lý đảm bảo nước mưa tự chảy, thoát nước nhanh cho toàn khu vực, không ngập úng trong quá trình sử dụng.

- Đảm bảo sự thống nhất của hệ thống thoát nước mưa trong khu vực dự án với các quy hoạch đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng đến hoạt động tiêu, thoát hiện có của khu vực lân cận.

- Hạn chế phát sinh giao cắt giữa hệ thống cống thoát nước mưa với các công trình ngầm khác.

- Tại các khu vực tiếp giáp, trong quá trình đầu tư xây dựng chủ đầu tư cần phối hợp với các cơ quan và địa phương liên quan để có giải pháp cải tạo, hoàn trả các công trình thoát nước hiện có đảm bảo không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của các khu vực lân cận.

8.1.2.San nền

- Cao độ nền xây dựng khống chế từ +5,00m đến +18,00m.

- Hướng dốc: Hướng dốc dần ra các hồ, đường giao thông trong khu vực; độ dốc nền i ≥ 0,004 đảm bảo yêu cầu thoát nước cho ô đất xây dựng công trình.

8.1.3. Thoát nước mưa.

- Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế là hệ thống thoát nước riêng hoàn toàn với hệ thống thoát nước thải.

- Nước mưa được thoát theo các lưu vực nhỏ, tự chảy đến các hồ điều hòa theo hệ thống kênh rạch, đóng cửa phai thu nước để giữ nước cho các hồ điều hoà; khi mực nước trong hồ đầy sẽ xả tràn hồ theo cửa phai ra tuyến cống qua đường và các khe nước tự nhiên đổ ra biển.

- Hệ thống thoát nước mưa gồm các khe tự nhiên và hệ thống cống thoát nước mưa được xây dựng bằng cống bê tông cốt thép chịu lực, có đường kính từ D600mm ÷ D2500mm và cống hộp B=2000mm.

8.2. Quy hoạch hệ thống giao thông.

8.2.1. Giao thông đối ngoại:

- Tuyến đường Quốc lộ 1(đường tránh lũ) rộng 12m, hành lang an toàn đường bộ mỗi bên 20m tính từ mép đường.

- Tuyến đường giáp ranh giới phía Tây Bắc nối từ đường Quốc lộ 1 đi qua khu vực xã Gia Ninh - Hải Ninh ra đến bãi biển, quy hoạch rộng 36m (mặt đường rộng 9,5x2m, vỉa hè rộng 6x2m, dải phân cách rộng 5,0m). Trước mắt giai đoạn 1 đầu tư xây dựng tuyến đường rộng 17m (mặt đường rộng 11m, vĩa hè 2x3m) trùng chỉ giới đường đỏ ở phía Đông Nam với tuyến đường quy hoạch rộng 36m nói trên.

- Tuyến đường giáp ranh giới phía Đông Nam (đường tỉnh 565) nối từ đường Quốc lộ 1 đi qua khu vực xã Hồng Thuỷ - Hải Ninh, quy hoạch rộng 36m (mặt đường rộng 9,5x2m, vỉa hè rộng 6x2m, dải phân cách rộng 5,0m). Hành lang an toàn đường bộ mỗi bên rộng 15m kể từ chỉ giới đường đỏ.

8.2.2. Đường chính khu vực:                           

- Tuyến đường kết nối từ phía Bắc đến phía Nam của dự án là đường chính khu du lịch quy hoạch rộng từ 12-16m, tại các nút giao với các tuyến đường chính khu vực mở rộng thành đường 29m.

- Đường nối từ Quốc lộ 1 vào trung tâm khu vực quy hoạch rộng 16m, tại nút giao với các tuyến đường chính khu vực mở rộng thành đường 22m. Riêng đoạn nối từ nút giao với tuyến đường kết nối phía Bắc và phía Nam đến gần bãi biển quy hoạch rộng 27m.

- Các trục đường ngang kết nối trục giao thông chính theo hướng Bắc - Nam vào trong các khu chức năng quy hoạch rộng từ 27÷ 29m.

8.2.3. Giao thông đối nội.

Hệ thống các tuyến đường giao thông có mặt cắt rộng từ 9÷13,5m kết nối các khu chức năng và các khu biệt thự nghỉ dưỡng trong khu vực quy hoạch.

8.3. Quy hoạch cấp nước.

8.3.1. Cấp nước sinh hoạt.

- Nhu cầu sử dụng nước: Dự kiến nhu cầu sử dụng nước sinh hoạt của khu vực quy hoạch khoảng 5000 m³/ng.đêm.

- Nguồn nước: Để đảm bảo lượng nước cấp nước đến khu vực lập quy hoạch, nguồn nước sinh hoạt được lấy từ hai nguồn.

+ Nguồn thứ nhất trên cơ sở nâng cấp mạng lưới cấp nước sinh hoạt 5 xã Hiền - Xuân - Tân - An - Vạn Ninh, KCN Áng Sơn của huyện Quảng Ninh đang được đầu tư xây dựng.

+ Nguồn thứ hai từ hệ thống cấp nước sinh hoạt huyện Lệ Thủy trên cơ sở nâng cấp Nhà máy nước Kiến Giang hiện có.

- Mạng lưới đường ống:

+ Từ đường ống cấp nước D280 xây dựng đến nút giao của tuyến đường 17m ở ranh giới phía Tây Bắc với đường Quốc lộ 1, quy hoạch đấu nối hệ thống đường ống chính D200 chạy dọc theo hành lang phía Đông tuyến đường Quốc lộ 1 và các tuyến đường ống D150 chạy dọc theo vĩa hè các tuyến đường đối ngoại và các tuyến đường chính khu vực tạo thành mạng vòng để cấp cho toàn bộ khu vực quy hoạch.

+ Từ các tuyến đường ống chính D150 quy hoạch các đường ống phân phối D110 để cấp nước đến các khu chức năng.

+ Từ tuyến đường ống cấp nước D110 quy hoạch các tuyến ống D75 và D50 dọc theo vĩa hè các tuyến đường cấp nước đến từng công trình.

- Các họng cứu hỏa được bố trí trên các đường ống cấp nước chính tại vĩa hè các góc ngã 3, ngã 4 của các tuyến đường chính và các vị trí phù hợp trong các khu chức năng để thuận tiện cho xe vào lấy nước chữa cháy theo quy định.

8.3.2. Cấp nước tưới cây và thảm cỏ:

- Nguồn nước tưới cho các thảm cỏ khu thể thao và cây xanh được sử dụng một phần từ hệ thống cấp nước sinh hoạt và nước mưa trích trữ từ các hồ chứa nhân tạo.

- Hệ thống cấp nước tưới cỏ, thảm thực vật, cây xanh trong khu vực được thiết kế tuần hoàn với hệ thống vòi phun tự động.

8.4. Quy hoạch cấp điện.

- Nhu cầu sử dụng điện: Dự kiến tổng nhu cầu sử dụng điện của toàn khu vực quy hoạch 26.462KVA.

- Nguồn điện cấp cho khu vực được lấy từ hai nguồn: trạm biến áp 110/22KV-2x25MVA khu vực Dinh Mười (đang đầu tư) và trạm E2 110/35/22KV - 1x25MVA Lệ Thủy thông qua tuyến đường dây 22KV sẽ nâng cấp dọc theo Quốc lộ 1 cũ.

- Lưới điện phân phối:

+ Sử dụng lưới điện trung thế 22KV, xây dựng mới các tuyến đường dây 22KV từ trạm biến áp 110/22KV-2x25MVA khu vực Dinh Mười và trạm E2 110/35/22KV - 1x25MVA Lệ Thủy để cấp đến khu vực quy hoạch.

+ Từ hệ thống đường dây trung thế này tổ chức đấu nối tại 02 điểm để xây dựng hệ thống đường dây 22KV đi ngầm cấp điện đến 26 trạm biên áp 22/0,4KV  với tổng công suất 28.370KVA bố trí phân tán đều trong khu vực quy hoạch để đảm bảo cấp điện cho các khu chức năng. Các điểm đấu nối sẽ được thỏa thuận cụ thể với các cơ quan quản lý chuyên ngành trong giai đoạn lập dự án đầu tư.

+ Từ các trạm biến áp 22/0,4KV, xây dựng hệ thống đường dây 0,4KV đi ngầm dọc theo các tuyến đường quy hoạch để cấp điện chiếu sáng và cấp điện sinh hoạt đến từng công trình và các khu chức năng. Bố trí các tủ phân phối hạ thế ở các vị trí phù hợp.

8.5. Quy hoạch thông tin liên lạc.

- Tổng nhu cầu thông tin liên lạc là 12.800 lines.

- Việc đầu tư vào hệ thống thiết bị do Chủ đầu tư thực hiện. Tuy nhiên, cần xây dựng một hệ thống ống dẫn, cống, bể cáp riêng, cho phép cung cấp dịch vụ đến mọi khu vực của dự án. Mạng của khu du lịch dựa trên cơ sở truyền dẫn băng thông rộng với tính năng mở rộng dễ dàng, hỗ trợ các kiểu truy nhập và các kết nối chuẩn với mạng của VNPT, EVN, VietTel…

8.6. Quy hoạch thoát nước thải và vệ sinh môi trường.

8.6.1. Thoát nước thải.

- Nước thải của khu vực được tính bằng 80% lượng cấp nước sinh hoạt, tổng lượng nước thải phát sinh của khu vực quy hoạch là 4.000m³/ngày.đêm.

- Nước thải từ các công trình trong khu vực quy hoạch được xử lý sơ bộ qua bể tự hoại, sau đó nước thải theo hệ thống các tuyến ống dẫn dọc theo vĩa hè các tuyến đường giao thông trong khu vực dẫn về trạm xử lý tập trung công suất 4000 m³/ngày.đêm bố trí tại khu đất hạ tầng kỹ thuật ký hiệu HTKT2. Nước thải sau khi được xử lý đảm bảo các quy chuẩn, tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường mới được xả ra các hồ chứa nước nhân tạo, một phần phục vụ tưới cây, thảm cỏ, rửa đường.

- Trên hệ thống thoát nước thải và tại vị trí các đường cống giao nhau có đặt các giếng thăm thuận tiện cho việc đấu nối từ hệ thống thoát nước trong nhà ra hệ thống thoát nước ngoài nhà, cũng như việc quản lý và vận hành hệ thống thoát nước, khoảng cách giữa các giếng thăm đảm bảo theo tiêu chuẩn hiện hành.

- Hệ thống đường ống thoát nước thải sinh hoạt của khu vực quy hoạch là các loại ống HDPE (D300; D400mm).

8.6.2. Vệ sinh môi trường.

Chất thải rắn, rác thải sinh hoạt được phân loại ngay từ nguồn phát thải và đổ vào các thùng chứa rác kín có các ngăn phân loại rác, bố trí tại các khu chức năng với bán kính phù hợp. Chất thải rắn, rác thải sinh hoạt được thu gom và vận chuyển hàng ngày đến trạm trung chuyển rác của khu vực dự án, sau đó được xe chuyên dụng chở đến khu xử lý rác thải tập trung.